המדריך להתחדשות עירונית

כהן קוניוק ושות' - משרד עורכי דין

א

תכנית לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש, בין בעלי הזכויות במגרשים, באופן שיאפשר ניצול מיטבי של השטח. בתהליך זה, זכאי כל בעל זכות בקרקע לקבל לבעלותו שטח שונה בתחום התכנית תוך שמירה על שוויו היחסי, בין אם בשווי הקרקע ובין אם באמצעות תשלומי איזון.

שיטה לחישוב זכויות הבניה שתכנית מקנה במגרש. שיטת זו מתייחסת לכמות זכויות הבניה עבור כל קומות המבנה, באחוזים מתוך שטח המגרש. למשל בית ספר של שלוש קומות הבנוי על 50% משטח המגרש, מבטא 150% בנייה (50% בכל קומה).

מס שמטילה רשות מקומית על מחזיקים של נכסים שמצויים בתחומה על פי קריטריונים שקבעה לרבות סוג השימוש בנכס (מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה), שטח הנכס והאזור בו הוא נמצא. בנסיבות מסוימות, ישנה הנחה לתקופה קצובה בתשלומי ארנונה לדיירים החוזרים לגור בפרויקט התחדשות עירונית, ונאלצים לשאת בתשלומי ארנונה גבוהים יותר בשל הגדלת שטח דירתם או בשל עליית תעריף הארנונה באזור הפרויקט.

ג

בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.

ד

בעל דירה בבית משותף שמסרב למכור את זכויותיו בדירתו ליזם לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ שהסכים.

דו"ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו"ח נערך ע"י שמאי, בהסתמך בין היתר על זכויות הבניה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. הדו"ח מיועד לבנקים או גורם אחר המיועד לממן את הפרויקט.

דו"ח המסייע בבניית תכנית חברתית – קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי
של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.

דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית רשאים לבחור אם לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו.

ה

מוסד תכנון רשאי להודיע על הכנת תוכנית (סעיף 77) ועל הגבלת מתן היתרי בניה באופן זמני בתחום אותה תכנית (סעיף 78) כדי לאפשר את מימושה המיטבי. במסגרת ההגבלה קובע מוסד התכנון תנאים להוצאת היתרים. התנאים יהיו בתוקף עד הפקדת התכנית או עד שלוש שנים מיום פרסומם, לפי המאוחר, וניתן להאריכם לתקופות נוספות מנימוקים מיוחדים.

אישור שניתן ע"י רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.

תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה בו אושרה תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא בזאת). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטיי התחדשות עירונית ניתן לקבל בתנאים מסוימים פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת התחדשות עירונית. במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מתחייבים למארגן או ליזם לבלעדיות לתקופות מוגבלות על פי לוחות הזמנים הקצובים בחוק לארגון עסקאות. חשוב לציין כי הסכם הארגון הוא אינו עסקה מלאה של פינוי ובינוי או תמ"א 38.

 חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.

הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בזכויותיו עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. בהתחדשות עירונית, מאחר והיזם התקדם בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט על סמך הסכמת בעלי הדירות, נהוג כי היזם רושם הערת אזהרה על שמו, המונעת מבעל הדירה למכור את דירתו לאדם אחר, אלא אם הרוכש התחייב להסכים לפרויקט.

ו

מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז.

מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים הדוק. הועדה פועלת במתכונת של "תכנית אחת בוועדה אחת", והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובניה. החל מיולי 2017 רשאית הועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור.

ז

שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.

זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.

ח

 

"חוק המארגנים" וידוע גם בכינוי "חוק המאכערים", מבקש להסדיר את פעילות המארגנים של עסקות פינוי-בינוי ותמ"א 38. החוק נוסד על מנת למנוע מצבים שבהם "קבלני חתימות" לא מקצועיים החתימו בעלי דירות על בלעדיות לפרק זמן בלתי מוגבל והבטיחו תמורות ללא בדיקה או גיבוי מקצועי; מנגד, בא החוק לעודד את פעילותם של מארגנים מקצועיים שתרומתם לעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 מבורכת, בכך שהם מגבשים את הדיירים לכדי קבוצה מלוכדת המגבשת יחד את רצונותיה ודרישותיה.  

הסכם מארגן דיירים- במסגרת "חוק התחדשות עירונית" נוצרה הבחנה בין הסכם ארגון ובין "הסכם עסקה מלאה". החוק מגדיר פעולות שמארגן חייב לבצע מול הדיירים על מנת שיוכל להתקשר עמם באופן מחייב. הסכם לארגון מקנה למארגן בלעדיות לתקופה מוגבלת וקובע את מחויבותו ואת מטלותיו. אם המארגן אינו עומד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובמטלות, יפקע תוקף ההסכם.

מטרת החוק היא עידוד הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי-בינוי. החוק מגדיר ליזם חובת קיום כנס ומסירת מסמך עיקרי הצעה, מגדיר חיוב הצעת תמורות ייעודיות לקשישים בפרויקטים של פינו-בינוי, מציע סיוע לדיירים בקבלת חוות דעת כלכלית לפרויקט של שמאי פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית, ומעמיד כלי משפטי להתנהלות במקרה של בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר.

חוק זה קובע את הכללים לפעולה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). החוק קובע את שיעור בעלי הנכסים הנדרש לקבלת החלטה עבור שינויים בבית משותף לצורך חיזוקו כגון הרחבת דירה, או הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

י

יועץ אשר מתפקידו לבחון כי פוליסות הביטוח בהן מחוייב היזם יתנו כיסוי מספק לעבדות הקבלניות לנזקים העלולים להגרם בשל העבודות ולמקרי
ביטוח נוספים העלולים להתגבש במהלך חיי הפרויקט.

מתפקידו לבחון את חשיפת המס הצפויה בפרויקט. על בסיס חוות הדעת אותה יערוך יועץ המס יקבע גובה ערבות המיסים אשר תונפק לבעלים במסגרת הפרויקט.

בתחום ההתחדשות העירונית, יזם הוא אדם או תאגיד שרכש זכויות במבנה הישן לצורך קידום תהליכי התחדשות עירונית.

השימושים המותרים לבנייה כפי שנקבע בתכנית. כגון – מגורים, תעשייה, מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים ובצורות שונות המפורטים במקרא.

כ

לצורך מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית נדרש רווח יזמי שיאפשר ליזם לממש את הפרויקט ברווח סביר עבורו. כלומר נעשה ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו איזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) יידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם. תקן 21 מנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי.

מ

אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם.

מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.

בעלות משותפת במקרקעין, של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם, היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה(ראו ערך איחוד וחלוקה).

היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התוכנית, לבין מספר יח"ד הקיימות (הנכנסות) בשטחה. נקרא גם מקדם הציפוף.

תפקיד המפקח הינו לבקר את הליך התכנון, וביצוע עבודות הפרויקט בכל הקשור בפיקוח על המפרט הטכני, לבצע בקרה על לוחות הזמנים, ולוודא תיקון לקויים או\ו נזקים שהתגלו במהלך הבנייה. במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים למנות ע"פ שיקול דעתם "מפקח על הבנייה". המפקח נבחר ע"י בעלי הנכסים, ונותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד ואינו עובד עבור היזם\ קבלן, וכן שכרו משולם ע"י היזם.

מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מס רכישה – מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע"מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.

נ

נוהל אחיד וכלל-ארצי להגשת תוכניות בצורה מקוונת.

נציגות של בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית שמטרתה לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להיבחר על ידי בעלי הזכויות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית.

ס

סעיף זה בהוראות התמ"א, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו יקבעו במסגרת תכניות מפורטות , באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ע

 עורך דין המייצג ומלווה את בעלי הדירות מול מארגן ו/או יזם, לאורך כל שלבי הפרויקט. בין תפקידיו העיקריים: סיוע וליווי בעלי הדירות בתהליך בחירת יזם (ככל שרלוונטי); ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן על חתימת ההסכם עם היזם, לרבות בחינת התנאים המסחריים התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות והביטחונות הנדרשים.

גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.

עסקת קומבינציה, הינה עסקה אשר מאפשרת לבעלי הנכסים לצאת להתחדשות המבנה באופן מעט שונה מהדרכים "המסורתיות". בעסקה זו הבעלים של הקרקע מוכרים חלק מהקרקע ליזם בתמורה לקבלת שירותי בנייה. בהתאם לכך היזם יבנה על הקרקע את המבנים החדשים ובעלי הנכסים יתחלקו בניהם בחלקים הבנויים בהתאם לאחוזים שסוכמו מראש בין הצדדים, כאשר אחוזים אלה נקבעים בהתאם לשיקולים שונים
בהתאם לעסקה לרבות שווי המוערך של הפרויקט.

כך למשל אם בעל הקרקע מכר ליזם 40% מהשטחים בבניין בתמורה לשירותי בנייה מהיזם אזי לאחר הקמת המבנה החדש יקבל היזם 40% מהשטחים בבניין הבנוי ובעל הקרקע יקבל 60% מהשטחים בבניין החדש. עסקת קומבינציה אפשרית לבעל קרקע ריקה אשר ניתן לבנות עליה באופן מיידי ו/או לאחר קידום הליך תיכנוני. כמן כן ניתן לקדם עסקת קומבינציה גם על בניין אשר אושרו בו זכויות בניה נוספות והן על שטחים עליהם ניתן להקים שטחי מסחר, משרדים או מבנים עם עירוב שימושים.

ישנם מספר דרכים לקידום עסקאות קומבינציה ומסלולי מיסוי שונים. כך למשל ניתן לקדם עסקת קומבינציה ברוטו במסגרתה כל צד נושא במיסים החלים עליו במסגרת העסקה, לעומת עסקת קומבינציה נטו אשר במקרים מסוימים עשויה לצמצם במעט את הסיכונים עבור בעל הקרקע אך לרוב תתבטא גם בתמורה קטנה יותר מהתמורה המקורית שהיה ניתן לקבל על פי אחוזי הקומבינציה בעסקה.

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת, אשר לצד מורכבותה מביאה איתה יתרונות משמעותיים עבור בעלי הקרקע. חשוב לבצע את התהליך בליווי עורך דין ובעלי מקצוע המתמחים בתחום לצורך הגנה על נכונה על הצדדים בעסקה.

בפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם נהרס הבניין הקיים, מקבלים הדיירים ערבות לפי הוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות) בשווי הדירה החדשה.
למעשה כנגד שיעבוד הקרקע כולה לטובת הפרויקט, מנפיק הבנק המלווה לכל הדיירים את הערבות, בדומה לרוכש של דירה חדשה ששילם את כל התמורה מראש. הערבות מונפקת מתחילתא על מלוא סכום הדירה.

פ

פינוי בינוי הינו אחד מהכלים המרכזיים שניתן לקדם בהתחדשות עירונית. פינוי בינוי הינו תהליך של קידום תכנית לתכנון מחודש של מתחם בניינים בשכונות ותיקות שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה כאשר במקומם מקימים שכונה חדשה אשר תהיה מותאמת באופן מיטבי עם התשתיות העירוניות לרבות שילוב עם מטלות ציבוריות כגון תכנון מחודש של שטחי ציבור, מוסדות ציבור וחינוך. לאחר אישור התכנית החדשה ( תב"ע) על ידי רשויות התכנון, היזם פועל להוצאת היתרי בנייה להקמת הבניינים החדשים.

במסגרת פרויקט זה נמכרות מלוא הזכויות בבניין החדש ליזם בתמורה לתכנון והקמת הדירות החדשות לבעלי הדירות, אשר כוללות ממ"ד, תוספת שטח לדירה החדשה, מרפסת וחניה תת קרקעית המשויכת לבעל הנכס. הפרויקט כולל במסגרתו פינוי בעלי הנכסים לדיור חלופי בתקופת הבנייה על חשבון היזם, הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנים חדשים במקומם באמצעות ייזום התוכנית החדשה- תב"ע (תוכנית בניין עיר).. תוכנית מסוג זה מגדילה את היקף זכיות הבנייה במתחם, ומאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות כגון: מבני ציבור\ חינוך חדשים, חניות,
כבישים, מדרכות תשתיות מים ביוב וכו.

לצורך יישום מעשי של פרויקטים מהסוג הזה, נדרש ידע נרחב של התחום המוניציפאלי, תוך הבנת הצרכים והמגבלות העסקיות של היזמים והרשויות המקומיות המחזיקות תפקיד חשוב כגורם אשר יכול להביא להצלחתו של הפרויקט.. בנוסף, נדרשת גם הבנה במגבלות, בצרכים וברגישויות של הדיירים, בחירת אנשי מקצוע נוספים לדוגמא: שמאי ומפקח על הבניה. כמו גם יכולת לגשר על הפערים שבין היזמים לדיירים, ובין הדיירים בינם לבין עצמם.
כמו כן, ככל שבעלי הנכסים יהיו מאורגנים ויובילו את התהליך באופן נכון באמצעות בחירת נציגויות וקבלת החלטות נכונה לרבות באמצעות בחירת יועצים מקצועיים מהתחום כך סיכויי הפרויקט והתכנית החדשה להתקדם ביעילות ובאופן המיטיב ביותר עבור כלל בעלי הדירות המתחם.

מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או עיבוי בנייה המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי. במסלול זה, יזמים מתקשרים עם בעלי דירות ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים.

מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים ליעודיי שימוש שונים, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט, שטחים פתוחים.

צ

היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתוכנית.

ק

קבלן מבצע הינו חברת קבלן ביצועית, אשר מוציאה לפועל את הפרויקט מבחינת הבנייה עצמה. ישנם קבלני ביצוע שרק מבצעים את העבודות באתר ומקבלים שכר בתמורה לכך מהחברה היזמית (שרכשה את הזכויות), וישנם חברות יזמיות שמוציאות לפועל את הבנייה בעצמן, ובכך משתמשות הן חברה יזמית והן כקבלן ביצוע. רצוי כי בעלי הנכסים בפרויקטים של התחדשות עירונית יהיו מודעים לנושא זה, וייבחנו אותו בדרכים השונות.

המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בניה.

קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל ההוראות התכנית.

קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יח"ד החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יח"ד נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו ע"י רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

ש

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי המקרקעין.

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.

שמאי הדיירים יוודא איזון והיתכנות כלכלית בין כל השחקנים הרלוונטיים בתהליך, יפיג חששות ויביא להוגנות רווחים בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם.. במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים למנות ע"פ שיקול דעתם שמאי מקרקעין, אשר נבחר ע"י בעלי הנכסים, ונותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד ואינו עובד עבור היזם\ קבלן, וכן שכרו משולם ע"י היזם.

ת

מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בניה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבניה, פירוט הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בניה.

מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבניה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות בניה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בניה.

שטח קומת הקרקע המותר לבניה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש. תמ"א (תכנית מתאר ארצית) – תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון דרכים, מסילות ברזל, חופים, תשתיות. התכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלקה.

תכנית מתאר ארצית לבניה, לפיתוח ולשימור מטרתה לתת מענה לצורכי הבניה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א זו מאפשרת קבלת היתר בניה לחיזוק מבנה או להריסתו ובניתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

מדובר בפרויקט התחדשות החל על בניין בודד או מספר בניינים אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה. נדגיש כי הן בפרויקט פינוי בינוי והן בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מדובר בהריסת בניינים ישנים והקמת מחדש, אולם ההבדל העיקרי הינו בעובדה כי מדובר בהליך תיכנוני קצר יותר. פרויקטים אלו מקודמים מכוח תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 אשר נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. למעשה במסלול זה בעלי הנכסים מוכרים חלק מזכויות הבניה הנוספות בבניין ליזם ובתמורה היזם מתכנן ובונה לבעלי הדירות את דירותיהם החדשות אשר לרוב כוללות ממ"ד תוך הגדלת שטח הדירה החדשה, מרפסת וחניה תת קרקעית.

היזם פועל לתכנון והוצאת היתר הבניה לבניין הישן מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (להבדיל מפרויקט פינוי בינוי במסגרתו היזם מקדם תכנית חדשה מכוחה ניתן יהיה ניתן להוציא היתרי בניה להקמת הבניין החדש) בתמורה לקבלת זכויות בנייה נוספות ובמסגרת ההיתר מאושרות תוספות בנייה לבניין החדש, הקמת חניון תת קרקעי ותכנון מחודש של דרכי הגישה למבנה החדש תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק המבנים. בפרויקט תמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש בעלי הנכסים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם לתקופת הבנייה עד לסיום הבניה ומסירת דירותיהם החדשות.

הטיפול בנושאי תמ"א 38 מצריך ניסיון וידע משפטי רב, שכן קיים הכרח להגן על זכויות הדיירים הגרים בדירותיהם אל מול האינטרסים של היזם / הקבלן \ והרשות המקומית. מדובר בדירות המשמשות את הדיירים במגוריהם וישנו צורך חיוני בבחירה נכונה של החברה היזמית להקמת הפרויקט והיועצים השונים הדרושים לליווי בעלי הדירות בפרויקט תוך שמירה מרבית על זכויות הדיירים בייזום ההליך ובמימושו.
משרדנו מתמחה בייצוג ובליווי של דיירים, החל משלב המו"מ הראשוני לבחירתנו ועד להשלמת הפרויקט ותיקון צו הבית המשותף.

מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין
הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה מורחבת (הכוללת ממ"ד), מעלית וחניה.

תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבניה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית כלכלית עבור היזם.

הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.

מאמרים

בחירת עו"ד מלווה דיירים ותפקידו  בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב המשלב בתוכו הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי מקצועי. לכן אנו ממליצים לבעלי הנכסים המצויים בהליך של התחדשות עירונית, לבחור עורך דין אשר ילווה את  התהליך עוד בשלבי ההתארגנות הראשונים.

להמשך קריאה »

 נציגות הדיירים ותפקידיה בפרויקט של התחדשות עירונית

נציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מהווה את הקול, הפה והאוזניים של כלל בעלי הנכסים, והינה המפתח להצלחה של כל פרויקט התחדשות עירונית. מדובר במקבץ של אנשים, אשר פועלים בהתנדבות ואמונים על ייצוג האינטרסים של הדיירים המושפעים מהפרויקט.

להמשך קריאה »