פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב המשלב בתוכו הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי מקצועי.
לכן אנו ממליצים לבעלי הנכסים המצויים בהליך של התחדשות עירונית, לבחור עורך דין אשר ילווה את התהליך עוד בשלבי ההתארגנות הראשונים וזאת מאחר ועורך הדין יוכל לסייע לבעלי הנכסים להגן על הזכויות והאינטרסים של בעלי הנכסים כבר בראשית התהליך ובייחוד בשלב המשמעותי שלך בחירת היזם לפרויקט על פי קריטריונים אשר חשובים לבעלי הדירות.
למעשה הליווי המשפטי של עורך הדין המייצג את הבעלים הינו החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.
בחירת עו"ד מטעם בעלי הדירות בשלבים הראשוניים מחזקת מעמדם של הבעלים כבר בתחילת התהליך של בחירת היזם ובשלבי המו"מ ובכך גם את היכולת של בעלי הנכסים למקסם את זכויותיהם תוך הגנה על האינטרסים שלהם. התנהלות נכונה של התהליך כבר בראשיתו יכולה להביא להצלחה בקיומו של פרויקט התחדשות עירונית וקידום יעיל ומהיר יותר של הפרויקט אשר ממילא עשוי לארוך מספר שנים עד למימושו.
ככלל, התחדשות עירונית מהווה כלי באמצעותו ניתן לשדרג ולפתח בניינים קיימים לרבות חידוש ופיתוח שכונות שלמות. סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית הקיימים הינם :תמ"א 38 במסלול חיזוק (תמ"א/1)–פרויקט שנועד למגן ולחזק בניין קיים. תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה (תמ"א /2)– במסגרתו הורסים ומקימים בניין חדש לרבות הדירות החדשות של הבעלים והיזם.
פינוי בינוי – לרוב מדובר בפרויקט אשר יחול על מספר רב של בניינים ונועד לפתח ולתכנן מחדש שכונות ותיקות להקמת הדירות החדשות לבעלים כשלרוב היזם נדרש להשקיע גם בשטחי ציבור ופיתוח הסביבה בשכונה. מעבר לליווי של עורך הדין בכל אחד מהמסלולים הנ"ל תיבחר גם נציגות אשר תפעל באופן צמוד עם עורך הדין מול היועצים השונים והיזם כאשר גם לנציגות טובה וחזקה יש פקטור משמעותי בקידום יעיל ונכון של הפרויקט. .
תפקיד עורך הדין המלווה את הבעלים בפרויקטים מסוג אלו הוא חשוב מאין כמוהו ולהלן נפרט בתמצית את סל השירותים של עורך הדין בהתאם לשלבי הפרויקט.
שלב המקדמי: טיפול, הכנה ועריכת כתבי הסמכה לפרויקט מטעם בעלי הדירות והחתמתם עליהם.
- ככל שטרם מונתה נציגות- הגדרה והסדרה של תפקידיהם וסמכויותיהם של חברי הנציגות סיוע ויעוץ לעבודת הנציגות והשתתפות בישיבות הנציגות הקשורות לפרויקט בהתאם לצורך.
- פגישות עם בעלי הדירות לצורך מתן הסברים והבהרות על הליך הפרויקט.
- בחירת היזם : עורך הדין יוביל ויבצע (בשיתוף ולבקשת הבעלים) 'מכרז יזמים ' לאיתור היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט. לשם כך, תופץ הזמנה להציע הצעות הכוללת פרמטרים מהותיים, תיבחנה הצעות היזמים ותנוהלנה פגישות בעלים כשבסופו של התהליך הנ"ל יבחר על ידי הבעלים בהמלצת חברי הנציגות, היזם שיבצע את הפרויקט.
בשלב ניהול המשא ומתן מול היזם על עורך הדין לגבש נוסח הסכם סופי המקובל על הצדדים. ההסכם ישמור על העיקרון הבסיס לפיו הפרויקט הינו עסקת נטו עבור בעלי הנכסים ומכאן שהבעלים לא יחויבו בתשלומים כלשהם במסגרת הפרויקט כאשר כלל החיובים ותשלומי המיסים יחולו וישולמו על ידי היזם.
בנוסף ניסוח ההסכם באופן שיבטיח את זכויות הבעלים לרבות קביעת דיור חלופי על חלופותיו בשלב הפינוי, מעטפת ביטחונות, ביטוח, הכנת מסגרת לוח הזמנים ועבודה מוגדרת וידועה, קביעת מנגנונים משפטיים כולל ולרבות פיקוח מטעם הדיירים. עוד מתפקידו עו"ד בשלב זה הינו ליווי הבעלים בהתקשרות מול מפקח בניה מטעמם לרבות בניסוח הסכם המפקח, ובמידת הצורך גם לווי לבחירת שמאי ויועץ ביטוח ויועץ מיסוי.
בשלב תכנון וביצוע הפרויקט:
- החתמת בעלי היחידות לרבות מתן הסברים לבעלים על ההסכם ונספחיו, על שאלוני מס והצהרות מס.
- החזקת ייפויי הכוח, ערבויות/בטחונות למיניהם בנאמנות אשר ימסרו ע"י היזם להטחת קיום התחייבויותיו, בהתאם להסכם.
- ליווי בשלב התיכנוני בישיבות תכנון והצגת תכנון בשיתוף מפקח מטעם הבעלים ונציגות בעלי הנכסים.
- בחינת מסמכי הליווי הבנקאי אשר עליהם יתבקשו הבעלים לחתום והתאמתם להוראות ההסכם.
- פיקוח על הליך פינוי הדירות וקבלת החזקה בדירות החדשות בליווי מפקח מטעם הבעלים. בשלב רישום הבניין החדש עורך הדין יפעל לצורך בחינת המסמכים המוגשים למפקח על רישום המקרקעין ו/או רשם המקרקעין לצורך רישום הבית המשותף בניינים החדשים.
בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
- מומלץ לבחון פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
- מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
- מומלץ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם העו"ד על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
- מומלץ לבחון יותר מעורך דין אחד על מנת לבצע השוואה של העו"ד/משרד עו"ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
- מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי העו"ד עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.
כמשרד עו"ד המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ועל מנת לפעול באופן הנכון ביותר עבור בעלי הנכסים אנו ממליצות תחילה לפעול לבחירת נציגות ועורך דין מלווה בפרויקט וזאת בטרם פניה והתחייבות מול חברה יזמית.
תפקיד ייצוג הדיירים מבחינתנו, מתאפיין בהנגשת תהליך עסקי מורכב וארוך באופן שהעסקה תובן לכלל בעלי הנכסים, על כל המשמעויות בחוזה הנרקם בין הצדדים לרבות התחייבויות וזכויות הצדדים. משרדנו מלווה מעל 25 פרויקטים, ובעל ניסיון עשיר בלווי בעלי נכסים ונציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית השונים. .
כעורכות דין אנו משמשות כמשקפות, מעדכנות ומתרגמות עסקית כל מהלך, שלב ועדכון במהלך העסקה, ומלוות את הדיירים תוך מתן כלים שיגדילו את הסיכוי של הפרויקט לצאת אל הפועל.