נציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מהווה את הקול, הפה והאוזניים של כלל בעלי הנכסים, והינה המפתח להצלחה של כל פרויקט התחדשות עירונית. מדובר במקבץ של אנשים, אשר פועלים בהתנדבות ואמונים על ייצוג האינטרסים של הדיירים המושפעים מהפרויקט. נציגים אלו פועלים כקול לדיירים, דואגים לשמירה על זכויותיהם ומשמשים נציגיהם מול אנשי המקצוע המעורבים בפרויקט.

ככלל, התחדשות עירונית מהווה כלי באמצעותו ניתן לשדרג ולפתח בניינים קיימים לרבות חידוש ופיתוח שכונות שלמות. סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית הקיימים הינם :תמ"א 38 במסלול חיזוק (תמ"א/1)–פרויקט שנועד למגן ולחזק בניין קיים.  תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה (תמ"א /2)– במסגרתו הורסים ומקימים בניין חדש לרבות הדירות החדשות של הבעלים והיזם. פינוי בינוי – לרוב מדובר בפרויקט אשר יחול על מספר רב של בניינים ונועד לפתח ולתכנן מחדש שכונות ותיקות להקמת הדירות החדשות לבעלים כשלרוב היזם נדרש להשקיע גם בשטחי ציבור ופיתוח הסביבה בשכונה.  לאור פרויקטים אלו יש צורך בייצוג בעלי הנכסים מול היזם ומול אנשי המקצוע השונים, וכאן נכנסת נציגות הדיירים.

הנציגות מורכבת מקבוצה של בעלי דירות אשר נבחרה על פי רוב מבעלי הדירות בבניין לייצג את הצרכים של כלל הבעלים במסגרת הפרויקט. הנציגות הינה גורם יעיל המקדם את הליך ההתארגנות הראשונה בפרויקט, ומהווה גורם תקשורת עיקרי מול היועצים השונים המלווים את הבעלים בפרויקטים לרבות מעורבות  במו"מ המסחרי יחד עם עורך הדין מול היזם. שימו לב – לא מדובר בוועד בית המטפל בענייני הבית המשותף אלא בנציגים אשר התנדבו להיות חלק מהותי ומעורב בפרויקט מטעם הבעלים.

הנציגות אינה גורם מקצועי ואינה איש מקצוע ולכן הנציגות לא מוסמכת לקבוע החלטות עבור בעלי הדירות אשר יש בהם כדי לחייב את הבעלים בנושאים כספיים. הנציגות אינה מוסמכת לקבוע החלטות עבור הבעלים ביחס לזכויות קנייניות של יתר הבעלים ואינה מוסמכת לחתום בשם בעל דירה על הסכם הפינוי בינוי.

תפקיד הנציגות אינו מעוגן בחוק והנציגות תפעל בהתאם לסמכויות שבעלי הדירות הסמיכו אותה בנוסח כתב הסמכה.

הסמכויות השונות הניתנות לנציגות הן:

בחירת יועצים-עורך דין, מפקח, שמאי, יועץ מס.

החלטות הנוגעות ל"ועדת חריגים"- במקרים סוציאליים עבור בעלי דירות בפרויקט.

מעורבות בישיבות תכנון וישיבות מו"מ על ההסכם

לאחר בחירת עורך דין בנציגות תהא שותפה עיקרית בבחירת חברה יזמית לפרויקט במסגרת מכרז – תוך ידוע ושיקוף ההחלטות עבור כלל בעלי הדירות.

העברת עדכונים לבעלי הדירות בוואטפ וכו'.

כשהפרויקט מתקדם הנציגות תהא שותפה גם בהליכי אישור וקידום תיכנוני- מול רשויות התכנון.  

שוויוניות ושקיפות מול בעלי הדירות. (למשל ועדת חריגים)

איסוף והעברת מידע רלוונטי מבעלי הדירות ליועצים השונים.

על מנת להסמיך נציגות יש מספר תקנות שיש לבצע, שקבעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:

כינוס אסיפת בעלים- יש לפרסם הודעה על קיום אסיפה לכלל בעלי הדירות ובהתראה של זמן סביר על מנת לאפשר לכלל הבעלים להשתתף.(רצוי לפחות 14 יום קודם).  יש לציין את כי מטרת האסיפה הינה בחירת נציגות לקידום פרויקט. באסיפה יציעו עצמם בעלי דירות או מי מטעמם כנציגים (לא חייב להיות בעל דירה יכול גם נציג בקרבה ראשונה של מי מהבעלים). כתב ההסמכה יכלול את כלל הסמכויות שנרצה להסמיך את הנציגות למעט אלה שאינם בגדר סמכות הנציגות.   יוסברו האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות, חשיבות הנציגות ותפקידיה, ויתקיים תיאום ציפיות בנוגע להמשך ההתנהלות לקידום הפרויקט. כתב ההסמכה יכלול העדר אחריות וכן וויתור על תביעות מצד בעלי הדירות כנגד חברי נציגות כל עוד הנציגות פעלה בתום לב.

נקודות נוספות חשובות לא פחות בעת בחירת הנציגות,  הנציגות תיבחר על ידי הבעלים באמצעות הצבעה, ורצוי לבחור מספר אי זוגי של חברי נציגות ( על מנת שתהיה האפשרות להכרעה ).  מדובר בפרויקטים ארוכי טווח-על כן חשוב שיבחר נציג אשר יוכל להשקיע מזמנו לקידום הפרויקט.  רצוי לבחור נציגות מגוונת- למשל גילאים, סוגי של בעלי דירות (חנויות, גיל שלישי, דירת גג)  יש לבחור נציגות מבניין- במקרה של מספר בניינים ניתן למנות "נציגות על" (שתהא מורכבת מנציג מכל בניין ). ישנם החלטות מסוימות בפרויקט יובאו להחלטת כלל הבעלים.

חברי הנציגות מבחינתם יהיו מחויבים בהצהרה על כל ניגוד עניינים לאורך הפרויקט, שקיפות מלאה מול הדיירים, קידום האינטרסים הרחבים של הבעלים על פני האינטרסים של עצמם. יצירת קשר עם היזם או עם שליחיו אך ורק במסגרת הנציגות.  סעיף העדר אחריות של חברי הנציגות בפרויקט

כמשרד עו"ד המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו ממליצות לא ליצור קשר עם חברה יזמית לפני שנבחרה נציגות דיירים ועורך דין שבסמכותו לייצג את הדיירים.
תפקיד ייצוג הדיירים מבחינתנו, מתאפיין בהנגשת תהליך עסקי מורכב וארוך לעסקה ברורה ופשוטה שתובן לכלל הדיירים, כולל כל המשמעויות בחוזה הנרקם בין הצדדים.  משרדנו מלווה ולוויה מעל 25 פרויקטים, ובעל ניסיון עשיר בלווי דיירים ונציגות בפרויקטים המורכבים יותר ופחות.

כעורכות דין אנו משמשות כמשקפות, מעדכנות ומתרגמות עסקית כל מהלך, שלב ועדכון במהלך העסקה, ומלוות את הדיירים תוך מתן כלים שיגדילו את הסיכוי של הפרויקט לצאת אל הפועל.