פינוי בינוי הינו אחד מהכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית.
מדובר בפרויקט במסגרתו מקודמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר מטרתה לחדש שכונות ותיקות הכוללות מספר בניינים אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
במסגרת התכנית החדשה היזם יתכנן שכונה חדשה אשר תאפשר הקמת בניינים בתכנון מחודש שיותאם באופן מיטבי לקהילה ולסביבתה.
במסגרת תכנית פינוי בינוי ולנוכח הבנייה החדשה לרוב ידרשו לחדש תשתיות עירוניות באמצעות שילוב מטלות ציבוריות כגון תכנון מחודש של שטחים ירוקים, מוסדות ציבור וחינוך.
לאחר אישור התכנית החדשה (תב"ע) על ידי רשויות התכנון, היזם פועל להוצאת היתרי בנייה להקמת הבניינים החדשים לרבות דירות התמורה החדשות של בעלי הדירות בפרויקט.
במסגרת פרויקט זה למעשה נמכרות מלוא הזכויות בבניין החדש ליזם בתמורה לתכנון והקמת הדירות החדשות לבעלי הדירות, אשר כוללות ממ"ד, תוספת שטח לדירה החדשה, מרפסת וחניה תת קרקעית המשויכת לבעל הנכס וזאת ללא עלות מצד בעלי הקרקע.
הפרויקט כולל במסגרתו פינוי בעלי הדירות לדיור חלופי בתקופת הבנייה על חשבון היזם, הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנים חדשים במקומם באמצעות ייזום התוכנית החדשה- תב"ע (תוכנית בניין עיר) תוך מסירת מעטפת הערבויות הנדרשת להבטחת זכויות בעלי הדירות.
לצורך יישום מעשי של פרויקטים מהסוג הזה, נדרש ידע נרחב של התחום המוניציפאלי, תוך הבנת הצרכים והמגבלות העסקיות של היזמים ומדיניות הרשויות המקומיות לרבות בהיבט הכלכלי והליווי הבנקאי לפרויקט. בנוסף, נדרשת גם הבנה במגבלות, בצרכים וברגישויות של הדיירים, כמו גם יכולת לגשר על הפערים שבין היזמים לדיירים, ובין הדיירים בינם לבין עצמם.
משרדנו הינו בין המשרדים המובילים בתחום הפינוי-בינוי בשל הניסיון וידע הרב שצברנו עם השנים. משרדנו מתמחה אך ורק בלווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית שונים, ליווה ומלווה דיירים במספר רב של פרויקטים מורכבים ומגוונים בתחום הפינוי-בינוי בכל רחבי הארץ, דבר אשר מקנה לנו היכרות עמוקה עם התחום והחידושים הרבים הנעשים בו.
מדובר בפרויקט התחדשות החל על בניין בודד או מספר בניינים אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
נדגיש כי הן בפרויקט פינוי בינוי והן בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה/התחדשות בניינית מדובר בהריסת בניינים ישנים והקמתם מחדש, אולם ההבדל העיקרי הינו בעובדה כי מדובר בהליך תיכנוני קצר יותר.
פרויקטים אלו מקודמים מכוח תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 או תוכנית עירונית ( בהתחדשות בניינית), אשר נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה.
למעשה במסלול זה בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה הניתנות במסגרת התכנית ליזם ובתמורה היזם מתכנן ובונה לבעלי הדירות את דירותיהם החדשות אשר לרוב כוללות ממ"ד תוך הגדלת שטח הדירה החדשה, מרפסת וחניה תת קרקעית.
הייצוג בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/התחדשות בניינית מצריך ניסיון וידע משפטי רב, תוך היכרות מעמיקה עם התחום לרבות חידושי החקיקה המתעדכנים חדשות לבקרים.
הליווי הייחודי של משרדנו מאפשר לנו להעניק מענה מקיף לבעלי הדירות בפרויקט תוך הגנה על זכויותיהם וצימצום הפערים בין אינטרסים של היזם/ הקבלן/ והרשות המקומית. למעשה מדובר בנכס היקר ביותר לבעלי הדירות וישנה חשיבות רבה לבחירה נכונה של החברה היזמית והיועצים השונים הדרושים לליווי בעלי הדירות בפרויקט לצורך מקסום התמורות של הבעלים מחד ושמירה והגנה מרבית על זכויותיהם מאידך לאורך כל שלבי ההליך ובמימושו.
משרדנו מתמחה בייצוג ובליווי של דיירים, החל משלב גיבוש הדיירים, בחירת נציגות וניסוח מכרז יזמים ועד להשלמת הפרויקט ורישום הדירות החדשות על שם בעלי הדירות. למשרדנו ניסיון רב בליווי פרויקטים אשר בוצעו והושלמו בהצלחה.
עסקת קומבינציה, הינה עסקה אשר מאפשרת לבעלים לממש את נכסיהם בדרך של עסקת חליפין המצריכה ידע נרחב ומקיף במספר תחומים במקביל. בעסקה זו הבעלים של הקרקע מוכרים חלק מהקרקע ליזם בתמורה לקבלת שירותי בנייה.
בהתאם לכך היזם יבנה על הקרקע את המבנים החדשים ובעלי הזכויות יתחלקו בניהם בחלקים הבנויים בהתאם לאחוזים שסוכמו מראש בין הצדדים, כאשר אחוזים אלה נקבעים בהתאם לשיקולים שונים בהתאם לעסקה לרבות שווי המוערך של הפרויקט.
עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת, אשר לצד מורכבותה מביאה איתה יתרונות משמעותיים עבור בעלי הקרקע. חשוב לבצע את התהליך בליווי עורך דין ובעלי מקצוע המתמחים בתחום לצורך הגנה על נכונה על הצדדים בעסקה, הבנת היתרונות הרבים בעסקה לצד עריכת מנגנונים שיסייעו להימנע מסיכונים בעתיד.
למשרדנו ניסיון עשיר וייחודי בליווי בעלי קרקע בעסקאות קומבינציה באזורים שונים בארץ , ובלווי עסקאות מורכבות מסוג זה.
משרדנו צבר ידע וניסיון רב בתחום מיסוי עסקאות מקרקעין, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, עסקאות מכר/ רכישה והתחדשות עירונית.
הניסיון שצברנו מאפשר לנו להוביל את לקוחותינו לעסקה מטיבה בזכות ראיה הצופה פני עתיד ובאמצעות פתרונות יצירתיים במטרה להגיע לחיסכון מיסויי מירבי.
בין היתר, מעניק משרדנו ליווי מיסויי, הכולל תכנון מס לעסקה ולצדדים לה, דיווחי מס, השגות, תיקוני שומות ועוד .
עסקת מכר במקרקעין הינה מהעסקאות השכיחות ביותר במשק ולצד זה בין העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי לקוחותינו.
לקוחותינו נהנים מליווי מלא לכל אורך חיי העסקה החל משלב גיבוש ההסכמות, תנאי התשלום, מועדי התשלום והמסירה, בדיקת הנכס ורישומו ברשויות השונות, ניסוח ההסכם, בחינת היבטי המיסוי לרבות הגשת דיווחים, התנהלות מול הבנק לצורך קבלת או הסרת משכנתאות והשלמת העסקה ברישום.
משרדנו שם דגש על ליווי שיאפשר ללקוחותינו, חוויה רכישה/ מכירה קלה ובטוחה.
© 2023 כל הזכויות שמורות לכהן קוניוק ושות' – חברת עורי דין | הצהרת נגישות
